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解析2017年房价会上涨还是下跌
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中国的经济环境,上至宏观调控,下到家庭经济规划,都绕不开房价这一话题。2017伊始,仍将延续的“去杠杆”、缓解经济通胀议题中,房价趋势被议论的次数也还是最多的。

根据数据显示,2016年年底区间,北上广深住宅成交面积以及成交均价均出现不同程度的下降,其中北京环比16年三季度,成交量下降了40%。这样明显的下降背后,存在的是供给面和需求面共同的改变——首先是信贷缩紧,直接影响了之前被房贷杠杆推动的改善型房屋的需求;其次是房地产售卖、开发严格受控,大大压缩了房屋供给数量。那么,供求同时施压的大环境下,房价真的就会一直降了吗?

首先,我们来分析一下信贷紧缩的影响会有多深。在房贷政策、购房政策最不受管制的时期,全民都是倾向于购入房产的,为什么?第一,刚需群体,作为第一批贷款购房的人群,会推动房源较差的部分房产的价格上涨;而这部分较差房源房产的持有人,则可以借此购入房源情况高于此的房屋,以此为循环,房源逐渐由刚需变为改善型变为投资型,信贷也随之放大,即所谓的高杠杆。持有最优秀房源的群体,可以套现另行投资,也可以不必担心高杠杆带来的不良经济通胀,投资于国外资产。这样的逻辑下,一旦信贷缩紧,房贷管制严格,那么链条上从改善型购房的群体开始,会出现靠信贷不足以购房的尴尬局面,开始出现链条的断裂;更进一步的,16年年底开始的外汇管制,使得处于信贷终端的人群要被迫考虑资产无法转移的情况。这样一层层的影响,房屋的成交量自然会下降很多。

再来看看供给面的局势,严控房价的政策主导,使得各地在控制房屋购入的同时并未提供更多的土地给地产商。直接的结果就是土地价格疯涨,房屋价格最终也就难免上涨的趋势了。从中国国土资源部公布的统计结果来看,颇有这样的趋势。
地价
图片来源:中国国土资源部网站

两重影响下,目前阶段,转移投资的房产持有者可以不卖房,改善型购房者可以不买房,但是,刚需群体却还是要面对供给减少的房屋,结果可想而知——原先持有刚需型房源的人会暂时提高房价,至少直到卖出该房产的价格足够支持自己购入改善型房源。整个过程并不是简单的静态,而是相互影响的动态过程,所以整体来说,住房价格还是会保持上涨的趋势。一线城市房屋的成交量下降暂时只是受制各方面压力的短期情况,这些政策管制一定程度上可以控制住通胀和货币外流的趋势,让经济环境有所改善。

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